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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形
，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范 ，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理
，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收 、管理。

详细解答如下：

这是一项严肃房地产业税收征管纪律的规定，税务机关和房地产企业双方都必须严格遵守 。

（一）《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的 ，税务机关有权核定征收：

（1）依照法律
、行政法规的规定可以不设账簿的；

（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

（4）虽设置账簿
，但账目混乱或成本资料 、收入凭证
、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

（5）发生纳税义务 ，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报
，逾期仍不申报的；

（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
。

《征管法》六项规定中除了第（1）项之外 ，都是违规或违法的
，也就是说只有当房地产开发企业违反征管法时，税务机关才有权核定征收 ，房地产开发企业的所得税纳税行为不违规不违法
，税务机关不得采取核定征收的方式征税，如果已经采用核定征收的办法 ，应当立即纠正。

（二）如果税务机关发现房地产企业违反了《征管法》的有关规定
，税务机关有权核定征收，但是 ，只是对企业以往应交企业所得税按核定征收方式征收
，并且要予以辅导，逐步规范企业的纳税行为；而不是对房地产企业当年和今后的所得税采用核定征收的方式征收 。

（三）税务机关不得事先确定房地产企业的所得税按核定征收方式进行征收
。此项规定是对那些热衷于核定征收 ，“以核定为主、一核了之” 、“求快图省 ”的作法的一种限制。

关于企业所得税核定征收的法律规定，《企业所得税核定征收办法(试行)》（国税发[2008]30号）规定
，居民企业纳税人具有《税收征收管理法》第三十五条规定的情形之一的，核定征收企业所得税 。

（一）核定征收的办法

税务机关应根据纳税人具体情况 ，对核定征收企业所得税的纳税人
，核定应税所得率或者核定应纳所得税额
。

1．核定应税所得率征收。是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率 ，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额
，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的方法 。

具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

（1）能正确核算(查实)收入总额 ，但不能正确核算(查实)成本费用总额的；

（2）能正确核算(查实)成本费用总额
，但不能正确核算(查实)收入总额的；

（3）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。

采用应税所得率方式核定征收企业所得税的 ，应纳所得税额计算公式如下：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额＝应税收入额×应税所得率

或：

应纳税所得额＝成本(费用)支出额÷(1－应税所得率)×应税所得率

上述“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额
。用公式表示为：

应税收入额＝收入总额－不征税收入－免税收入

其中
，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。

实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的 ，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率 。主营项目应为纳税人所有经营项目中
，收入总额或者成本(费用)支出额或者耗用原材料
、燃料、动力数量所占比重最大的项目
。应税所得率按下表规定的幅度标准确定（见表8—2）：

表8-2 应税所得率幅度标准

行业

应税所得率(%)

农 、林
、牧、渔业

3～10

制造业

5～15

批发和零售贸易业

4～15

交通运输业

7～15

建筑业

8～20

饮食业

8～25

娱乐业

15～30

其他行业

10～30

2．核定应纳所得税额征收。是指税务机关按照一定的标准 、程序和方法，直接核定纳税人纳税年度应纳所得税额 ，由纳税人按规定申报的方法 。

税务机关采用下列方法核定征收企业所得税：

（1）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；

（2）按照应税收入额或成本费用支出额定率核定；

（3）按照耗用的原材料
、燃料、动力等推算或测算核定；

（4）按照其他合理方法核定
。

采用上述所列一种方法不足以正确核定应纳税所得额或应纳税额的
，可以同时采用两种以上的方法核定。采用两种以上方法测算的应纳税额不一致时，可按测算的应纳税额从高核定 。

3．纳税人的生产经营范围 、主营业务发生重大变化 ，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20％的
，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率
。

（二）核定鉴定程序

主管税务机关应及时向纳税人送达《企业所得税核定征收鉴定表》，及时完成对其核定征收企业所得税的鉴定工作。具体程序如下：

1.纳税人应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后10个工作日内 ，填好该表并报送主管税务机关 。《企业所得税核定征收鉴定表》一式三联
，主管税务机关和县税务机关各执一联，另一联送达纳税人执行
。主管税务机关还可根据实际工作需要 ，适当增加联次备用。

2.主管税务机关应在受理《企业所得税核定征收鉴定表》后20个工作日内
，分类逐户审查核实，提出鉴定意见 ，并报县税务机关复核
、认定 。

3.县税务机关应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。

纳税人收到《企业所得税核定征收鉴定表》后
，未在规定期限内填列 、报送的，税务机关视同纳税人已经报送 ，按上述程序进行复核认定
。

4.税务机关应在每年6月底前对上年度实行核定征收企业所得税的纳税人进行重新鉴定。重新鉴定工作完成前
，纳税人可暂按上年度的核定征收方式预缴企业所得税；重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整 。

（三）实行核定征收的纳税申报方法

1.纳税人实行核定应税所得率方式的 ，按下列规定申报纳税：

（1）主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小确定纳税人按月或者按季预缴
，年终汇算清缴
。预缴方法一经确定，一个纳税年度内不得改变。

（2）纳税人应依照确定的应税所得率计算纳税期间实际应缴纳的税额 ，进行预缴 。按实际数额预缴有困难的
，经主管税务机关同意，可按上一年度应纳税额的1/12或1/4预缴 ，或者按经主管税务机关认可的其他方法预缴
。

（3）纳税人预缴税款或年终进行汇算清缴时
，应按规定填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》，在规定的纳税申报时限内报送主管税务机关。

2.纳税人实行核定应纳所得税额方式的 ，按下列规定申报纳税：

（1）纳税人在应纳所得税额尚未确定之前，可暂按上年度应纳所得税额的1/12或1/4预缴
，或者按经主管税务机关认可的其他方法，按月或按季分期预缴 。

（2）在应纳所得税额确定以后 ，减除当年已预缴的所得税额
，余额按剩余月份或季度均分，以此确定以后各月或各季的应纳税额 ，由纳税人按月或按季填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》
，在规定的纳税申报期限内进行纳税申报
。

（3）纳税人年度终了后，在规定的时限内按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的,按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的 ，按核定经营额或应纳税额缴纳税款 。

如何加强房地产企业的土地增值税纳税筹划

给人一篇类似的吧！ 房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一
、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强
。目前
，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策 ，甚至有的认为自己是招商引资企业
，在税收方面享有优惠 、得到“照顾
”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款
、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例 ，该县共有房地产开发企业7家，其中
，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业 ，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天
，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是 ，除本地一家企业外
，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办 ，目前已4家企业办理了税务登记手续
，另2户企业仍在催办过程中 。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱
。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实 。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式 ，因未开具正式发票
，预收款长期挂在帐上，不作收入 ，有的甚至无账可查
。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时
，成本核算未严格执行权责发生制 、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少 ，就列支多少；对未售房面积
，收入未转但成本已提前列支，造成收入
、成本不配比 ，因而无法核实其真实成本
，也就无法真实反映企业盈亏情况 。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增 ，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证
。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点
，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由 ，不愿接受经营地税务机关管理
，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件 ，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理 。流动性强的特点给税收管理带来一定困难
，稍有疏松，极易形成漏征漏管
。 4 、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所 ，无营业证和税务登记证
，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽
、流动性大 ，如果对房地产行业税收管理不到位
，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失 。 5、发票管理相对薄弱
。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时 ，采取白条或收款收据收款
，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环 ，致使发票管理没有有效发挥控税效应。 6 、税收管理管理人员的素质有待提高 。房地产行业是一个新兴行业
，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂 ，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策
，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策
。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后 ，在所得税的管理方面有所欠缺
，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少 ，有的在管理上感到力不从心。 7
、税收管理外部环境有待改善 。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定
，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力 ，协税护税组织不够完善
，更增加了管理难度
。此外，据调查 ，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系
，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。 二、规范房地产行业税收管理的对策 1 、优化服务 ，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导 。一是通过印发宣传材料
、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏
，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人 、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策 ，了解企业生产经营情况
，帮助健全财务制度，规范财务核算 ，减少房地产行业企业的纳税风险
。还可通过设立招商引资绿色通道
，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报 ，向有关领导宣讲房地产税收政策
，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持 。通过依法开展热情、规范的税收服务 ，提高企业自觉纳税的意识
，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心
、诚信营造良好经济税收环境 ，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家
。 2 、强化培训
，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策
、其他国家政策、生产经营 、财务管理
、征管技巧等诸多方面的知识培训 ，提高他们的理论水平和征管技能 。 3、有针对性地采取核定征收的办法
。对那些财务核算不健全
，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算 ，不能向主管税务机关提供真实 、准确完整的纳税资料的纳税户
，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户
、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收 ，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额
，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法 。 4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记 、纳税申报
、税款征收、发票管理 、税源监控、税源分析
、情报交换、信息采集等各个环节 ，通过全面 、科学采集各类信息
，努力实现房地产行业登记管理的及时性
、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性
。 5 、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理 。考虑到目前挂靠户
、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司 ”，必须加强对建安公司 、项目工程
、子工程的三级管理 ，建立健全单项工程档案管理
。 6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户 、挂靠户
、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查
，堵塞漏洞 。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的 ，予以严厉打击并公开暴光
，起到打击一个 、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失
。 7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动 ，认真落实好全面开票制度
，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得
、使用的发票，确保其合法性和真实性 ，充分发挥以票控税的基础性作用
，对预收款项收据列入发票进行管理 。 8、加强部门配合，开展综合治税
。房地产开发涉及面广 ，有时会涉及多个方面 、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合
、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更高的要求 。建议在原有协税护税组织的基础上
，各乡镇政府 、县直各部门
、各企事业单位、行政村 、居委会都要确定一名综合治税信息员，公检法司等部门要发挥职能 ，为综合治税工作保驾护航，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络
。严格纳税户登记管理。建立工商
、国税、地税 、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度
，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管 ，确保业户及时办理税务登记
，及时纳入正常管理；财政
、计划、经贸 、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使用发票 ，否则房地产开发企业不得与其结算工程款 。

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浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题？

一
、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前
，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排 ，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种
，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划
。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动性；（2）开发建设周期长 、投资数额大
、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广 ，经济往来对象多
，因此开发经营必须具有计划性 。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权 、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税
。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额
、开发土地的成本费用等 。近几年来 ，为控制地价过高、投资过热 、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策
，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化
。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本 ，增加营业利润
，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫 。

二
、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来 ，总额虽不大
，增长速度却很快
。1994 年～2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快 ，但是与房价的增长、房地产销售收入对比
，征税过程中存在的漏洞还非常巨大 。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑 ，在清算意愿和执行力度方面存在问题
。再加上土地增值税存在征管难度大 、税收成本高的问题
，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看 ，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善 。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为
，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营 ，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的
。然而
，2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产 ，把该部分房产的产权办到自己名下
，从而免交土地增值税 。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理 ，计算缴纳土地增值税和企业所得税
。

3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除
，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数 ，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用
，作为房地产开发费用扣除 。

三
、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税
。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）中规定“对于一方出地，一方出资金 ，双方合作建房，建成后按比例分房自用的
，暂免征收土地增值税，建成后转让的 ，应征收土地增值税。
”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划 。

2．利用代建房节税
。房地产的代建行为是指房地产开发

企业代客户进行房地产的开发
，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质 ，故不属于土地增值税的征税范围 。

（二）利用销售收入进行纳税筹划

1．分散营业收入筹划法
。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税
，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高 ，所适用的税率也越高。因此
，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率 ，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低 。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修
，因此，可将装修作为单独业务独立核算 ，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000 万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施
。根据相关税法的规定
，该房地产开发业务允许扣除的费用为400 万元，增值额为600 万元。土地增值率为：600/400×100％=150％ 。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）
。如果进行纳税筹划 ，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同
，不包括装修费用，房屋出售价格为700 万元 ，允许扣除的成本为300 万元；房屋装修合同
，装修费用300 万元，允许扣除的成本为100 万元 。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入 ，应征营业税
，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）
。

2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造 、出售普通标准住宅 ，增值额未超过扣除项目金额的20％
，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税 。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划
。例如 ，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900 万元之间
，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200 万元 ，开发成本为900 万元
，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％ ，教育费附加为3％
，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元） 。第一，公司要享受起征点优惠 ，又想获得最佳利润
，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264 万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X ，相应的销售税金及附加为：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X
，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％ X）， 解得X ＝1.2848A） ，此时获利306.2 万元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）
。当价格定在1800-1837.264 万元之间时，获利将逐渐增加
，但都要小于306.2 万元。第二，公司要适当提高售价 ，则提高的价格至少要大于138.853 万元（1430×0.0971）（设提高价格Y 单位
，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y ，其中X 为增值率为20％时的售价
，可以解得Y＞0.0971A） 。即总房价至少要超过1976.117 万元，提价才会增加总收益 ，否则提价只会导致总收益的减少。所以
，当同行业的房价在1800～1900 万元之间时，公司应选择1837.264 万元作为自己的销售价格 ，使自身的房价较低
，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润
。当然 ，如果公司能以高于1976.117 万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过以上案例进一步说明
，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法 ，使自己保持较高的竞争力
，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价 ，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润 。如在上述纳税筹划案例中
，1830 万元的售价能获利299.35 万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 万元的售价只能获利216.16 万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％） ，虽然售价提高了10 万元
，利润却减少了83.19 万元
。

3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％ ，最高税率为60％
，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率 ，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率
，增加这部分房地产的税负 。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额 ，再选择低税负的核算方法
，以达到节税的目的
。

例如，某房地产开发企业同时开发A、B 两幢商业用房 ，且处于同一片土地上
，销售A 房产取得收入300 万元，允许扣除金额为200 万元；销售B 房产取得收入400 万元 ，允许扣除项目金额为100 万元。第一
，分开核算时：A 房产的增值率= （300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30 （万元）；B 房产的增值率= （400－100）/100×100％=300％ ，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175 万元 。第二
，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）
。通过比较可以看出 ，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大
，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算 ，一起申报纳税
，就可以达到少缴税的目的 。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1．利息费用筹划法
。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款 ，利息支出是不可避免的
，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除 。第一 ，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的
，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）） ，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。第二
，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）） ，一并计算扣除
。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会 。房地产企业在进行房地产开发时
，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者 ，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出
，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加 ，土地增值税的计税依据减少
。例如
，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元 ，开发成本1000 万元
，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100 万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70 万元时 ，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。筹划过程如下：首先
，计算 。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断
。当允许扣除的利息支出为100 万元时 ，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100 万元扣除
，否则只能按80 万元扣除；当允许扣除的利息支出为70 万元时，应选择第二种计扣方式 ，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明
，这样可以多扣除10 万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出 ，不按规定核算一律不得扣除 。

2．充分加计允许扣除项目筹划法
。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为
，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业 ，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额
，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此 ，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时
，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业 。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除 ，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划
。

四
、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理

1．要进一步完善房地产税制
，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节 ”为“主税调节
” ，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题 。同时
，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。

2．要健全房地产评估机构 ，完善房地产评估规程
，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料
。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法 ，落实土地增值税预征管理措施
，理顺征收管理秩序。

（二）加大土地增值税清算工作力度

1． 各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合 。

2． 尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法 ，统一房地产土地增值税清算口径
，明确清算时间、方法
。

（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观

1． 应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划 。

2．应注重战略筹划
。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程 ，企业在决策时要注重规范性 、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时
，管理层和财务部门不仅要关注财务
、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面 。

浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题_叶治斌_房地产开发_建筑中文网伴随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点
。本文从现行土地增值税的开征背景及作用出发,分析了土地增值税的征管现状及存在问题,提出了加强征管的对策与建议。

一、土地增值税的开征背景及作用20世纪90年代初期,伴随着我国第一拨房地产热,土地投机 、炒卖之风在房地产中一度盛行 。房地产业的畸形发展,加剧了我国产业结构失衡状况
。土地增值税自开征以来,已有17年的历史。随着经济迅速发展,基础设施建设的不断完善,土地增值收益越来越大,对其征税,对实现土地所有者权益
、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用 。二、土地增值税的征管现状及存在问题土地增值税是对转让国有土地使用权 、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种,征收对象主要是房地产开发企业。(一)征税效果不甚理想
。2008年全国房地产销售收入24071.3亿元, 2009年43995亿元, 1994年该项税收收入全国统计数字仅为499万元,随后的1995年全国也仅为2700万元,而同为房地产契税收入则是土地增值税2-4倍,见表1,征税效果不甚理想,造成土地增值税对总体税收收入贡献严重不足。 (二)税款预征比率失当 。根据新华社新华视点专栏2009年我国房地产平均利润率约50%
。结合以上关系式可以得出10%预征率的税款才能与应纳税款持平,但全国各地预征率远远低于10%,预征比率的失当,造成清算工作难度加大。(三)偷逃税手段多样化 。房地产开发企业主要通过以下几种方式来减少税款的缴纳:一是隐匿营业收入
。二是虚增开发成本。三是利用优惠政策 。四是借名开发
。偷逃税手段多样化,造成税款流失严重。(四)清算工作选择两难 。一方面,由于土地增值税是构成地方政府收入主要来源之一,其清算工作的开展有利于增加地方财政收入,优化地方财政收入;另一方面,各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来负面作用,清算工作选择两难,造成相关部门执行清算动力不足
。(五)职能部门协调配合缺乏。房地产开发涉及到一系列的职能部门,如土地管理
、房产管理、城市管理 、金融监管等,但从目前各地的情况来看,相关部门配合不得力,税务部门把关不严格,税务部门管理机制和网络不健全,造成纳税人的事后管理
、检查难度加大 。(六)地方税费征缴倒挂。许多地方政府基于土地增值税征收不力,但为了提高财政收入,额外创设大量简便易行的收费项目
。(七)税源监控乏力滞后。地方税务机关对房地产开发企业产品开发前期了解不多,税源基础数据空缺,往往是项目已进入预售阶段,税务机关尚未介入,税务机关管理滞后于项目建设 。税源监控乏力滞后,造成税款入库不均衡
。三、加强土地增值税征管的对策与建议(一)强化税源征管,保证税款收入。加强税收责任区建设,实施税源项目监管;建立重点企业档案管理,比对涉税各项指标;设立工程项目纳税台账,跟踪不同项目进展情况;严格税收征管员能级管理制度,强化税收征管员责任意识;采取集中办班与抽调的学习形式,培养一批熟悉房地产开发的业务骨干;强化房地产开发企业的纳税辅导,提高房地产开发企业的纳税意识 。(二)提高预征比率,完善税收体系
。由于目前土地增值税的预征率较低,纳税人一般不会主动提出清算,即使清算,税款也难以入库。有鉴于此,地方税务部门可结合当地经济发展水平 、房产价格、开发成本,适当提高普通住宅的预征比率,完善税收体系,充分发挥土地增值税的调控作用 。(三)加强前期管理,加大反偷逃税力度
。主管税务机关应从纳税人取得上地使用权开始,按项目分别建立档案
、设置台账,对纳税人项目立项、规划设计 、施工
、预售、竣工验收 、工程结算
、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。防止利用假合同、假信息虚增开发成本;加强对房地产企业销售环节的监控 。(四)提高清算认识,加大清算力度
。土地增值税清算,是为了进一步规范房地产交易秩序,切实提高广大群众的切身利益而采用的调控措施,地方政府应该提高对清算工作重要性的认识,不得设法缓行清算工作;国家把清算工作落实与否列入检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平能力,为政策的有效落实和基层税务部门有效执行提供良好的舆论环境和思想基础。(五)加强部门协调,创新征管模式 。税务机关积极争取地方政府的支持,加强与国土 、房管
、城建等部门的联系与沟通,健全部门联动合作机制,在现有的征管系统中搭建一个房地产业数据管理平台,实行行业信息共享,及时收集掌握房地产开发、转让的信息。通过委托国土资源 、房管部门代征二级土地市场税收的创新征管模式,从源头上防止税款的流失
。(六)推行正税清费,维护税法刚性。基于房地产税收的特殊性,按照简税制
、宽税基、低税率 、严征管的税收制度改革基本原则,国家在合理分税的基础上,减少地方的收费项目,防止税费的本末倒置 。四、总结尽管目前的土地增值税存在许多不足,面临征管困难,甚至在未来的房地产税制改革中,有可能会被取消,但其在解决当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用
。因此,在未着实推进房地产税收一体化之前,相关部门应该高度重视土地增值税征管政策,只有这样,才能有一个清亮明朗的税收征管局面。

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