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兄弟 ，这个可就复杂了，swot和市调都算是一个比较杂的东西 ，也不知道你是想做项目的分析 ，还是针对市场的分析，或者是其他竞争项目的分析。
从前年的杭州市的整体销量来讲，滨江区的房产在杭州市是位居第一位 ，从最近市政府开发的几个地块来讲 ，大家共同认同的就是滨江区块是作为杭州市未来城市发展的重点区块 。
这几年入住滨江是大家众所关注的目标，最初开发滨江区也做了很多的承诺 ，很多共建配套正在进行当中 。
现在导致滨江区入住率比较低的关键还是一个大规划的问题 ，从现在来讲，前几年开发的一桥附近 ，包括超市 、餐厅 、休闲吧都进去了 ，现在从四桥板块，包括滨江区政府这边一个板块 ，商业配套还不是很成熟 ，但是从投资的角度讲，很多买商铺的基本上是想自主经营 ，有一些是用来投资的 ，提前投资、提前收益，从商家来讲也是一样。
滨江区政府周边聚集非常多的总部大楼，根据统计已经建设使用的有9幢总部大楼 ，在建的大楼有十几幢 ，而且现在取得土地还未开发的项目还有十几幢，这么多集中在离风雅钱塘范围不到一公里的范围内 ，所以在我们风雅钱塘商铺大辐射圈未开发和已经开发的楼盘 ，以及一个经济适用房农居点，这些农居点是占的比例非常大 。周边消费区域很少 ，商业配套十分区域化 ，风雅钱塘商铺的开发会吸引周边富裕消费群的消费 。
通过对滨江区项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心 ，针对当前经济环境及市场的供求状况 ，对项目进行国际营销标准的SWOT的分析，给出项目投资及定位的决策依据。
第一章市场分析
一、滨江区域市场分析
（一）滨江区域总体概况
“楼观沧海日 ，门对浙江潮”。偎依钱江之滨的新城区—滨江区 ，位于杭州市区南部，西北与举世闻名的西湖隔江相望，东南一美丽富饶的萧绍平原接壤 。滨江风光旖旎 ，人文荟萃 ，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城——杭州的副城 。
滨江区域优势
1.滨江板块有超前的规划，大量的投资使这一蓝图变为现实。其一杭州城市未来发展的总体战略是“沿江建设 、跨江发展 ” ，滨江成为杭州市实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地 ，承担了杭州实现跨江发展的首要任务 。其二滨江实行政府统一规划，高起点 、高水准 ，根据规划 ，“吃住行游购娱 ”不仅全部可以在区块内解决，并且具有辐射整个杭州甚至浙江全省的功能 ，避免了城西蒋村等区域由企业自主开发而引起的许多发展难以解决的问题 。其三是社会各界对滨江区的大量投资使政府的这一宏伟蓝图有虚拟变为现实 ，通过投资，滨江区块崭新的面貌已经大致呈现 ，道路管网系统也已经大致与江南主城的另一重要组成——萧山融合。
2.得天独厚的区位优势是滨江发展的先天条件 。滨江处于杭州城市总体规划中的江南主城的核心地段 ，跨江与杭州老城区对接，往东南与民营经济、私营经济高度发达的萧山 、绍兴板块接壤，这一地理位置的先天优势极易使滨江从浙江南部城市与杭州的联系中受益 ，特别是在人流与资金流上 。其次滨江南承杭州萧山国际机场非常便于与国际的业务往来 ，通过杭甬，杭金衢高速公路与浙南的广大地区直接对接 ，而向北更为便利 ，通过沪杭 、杭浦高速和不久将要建设的沪杭磁悬浮直接与上海接通，便利的交通将会积极加快滨江经济腾飞的脚步。另外 ，滨江与老城区相比更利于与省内经济发达地区的联系 ，更好地发挥滨江交通枢纽的作用 。
3.高新产业是滨江发展无可比拟的优势 。高新企业特别是像东信、摩托罗拉 、恒生电子 、信雅达、UT斯达康等国内外知名企业落户滨江直接带动大量的高科技人才来滨江就业；日前从滨江区劳动局了解到，加上滨江区的民营 、私营企业 ，滨江(高新技术产业开发区)共有企业近5000家 ，就业人口达7.5万余人，大量就业人口涌进滨江 ，对滨江人气的提升 、滨江后续的发展都将会起到积极的作用。
4.城市景观优势是滨江发展的又一大优势 。宽阔的城市道路 ，整齐优美的城市绿地，漂亮时尚的新型小区，海天一色的江景……这些都是城市人向往的城市空间 ，滨江区块以上述特色毫无争议地成为杭州各个区块中最现代化、国际化的生活空间 。
滨江区域劣势
1.交通不便与配套设施的不完善是制约滨江发展的两大瓶颈。滨江的地理区位优势虽然非常优越 ，目前在地铁尚未开通的情况下，与杭州主城区交通联系不畅确实是制约滨江发展的一大瓶颈；制约滨江发展的另一大瓶颈则是滨江配套设施的不完善 ，特别是与居民生活联系紧密的吃饭 、医疗 、购物、休闲等生活配套设施的建设还处于起步阶段 ，配套设施的不完善直接影响了滨江人气的提升，间接影响了滨江的发展。
2.文化差异影响了人们对滨江的接受度 。鉴于滨江区域以前所属的萧山跟杭州老城区的生活方式有很大的差别 ，21世纪不动产杭州区域市场研究中心在房博会期间做的有意向购买滨江区房产的购房者的需求显示：有意向买滨江楼盘的77%的被访者的年龄在35岁以下 ，特别是在老城区生活了很长一段时间以及年龄稍微大点的人，一般很少会考虑到滨江买房生活；可见文化差异影响了人们对滨江的接受度 。
3.人气耗散严重。滨江区总规划面积为85.64平方公里 ，区域虽然比较广阔 ，但目前人气的耗散却比较严重，形成一定规模的只有一桥区域、区政府区域 、杭二中区域三个区域 ，三个区域相距又较远对滨江人气的聚集又是极其不利的 。
区域机会点
1.地铁的规划与开通将会极大改善滨江与杭州老城区的交通状况 。地铁开通以后 ，从滨江到武林广场 、黄龙商圈等区域只需要二十几分钟的时间，将会极大地促进滨江与杭州老城区的联系；人们对滨江的接受度会提高，滨江的人气就会提高了 ，人气上来以后 ，对滨江的配套与商业也是一个促进；配套的完善反过来又会促进人气的提升。这样两者相互作用，到滨江区生活的市民就将会越来越多 ，滨江与主城区的文化差异就会缩小 ，滨江就会越来越兴旺，滨江的前景就为更广阔 。
2.滨江与萧山融为一体 ，滨江的功能、价值将会得到充分的体现 。从杭州市的总体规划上看 ，滨江跟萧山将来就是一个江南城的概念。虽然现在说滨江与萧山融合还为时尚早，也许可能在10年后或者20年后 ，滨江与萧山一旦融合 ，它的功能 、价值就会得到前所未有的体现 。
3.国家的宏观调控对滨江的发展将会产生积极的影响 。国家实行宏观调控对滨江区的房价进行有效的适当的控制，让滨江成为一个中价位的房地产区块 ，那么人们对滨江的接受度将会增加 ，滨江的居住价值就会提早实现。
区域威胁分析
1.滨江区楼盘还缺“一把火” 。从目前来看，滨江区的繁荣还缺重要的一把火，那就是滨江已经形成一定规模的区域政府要对之进行继续投资使之形成较大的规模 ，通过把现在现成规模的区域做大继而把整个滨江形成一个核心 ，这才是滨江的出路 。如果政府分散投资，去形成新的小规模 ，那么滨江的人气将会更散 ，对滨江长远的发展将是不利的。
2.其他板块的威胁。21世纪不动产杭州区域市场研究中心房博会期间做的购房者需求的专相调查显示：购房者希望购房的热点区域为大城西板块(老余杭闲林五常等区域) 、城中板块、滨江板块 、九堡下沙板块等，并且大多数人还表示会根据楼盘的性价比而灵活选择区域 ，可见其他板块将是未来一段时间内滨江发展的重要地域威胁 ，而购房者选择的主要依据是房产的居住价值 。
综述和建议
住在滨江，宜居 、宜业、宜享品质生活——“滨江品质生活 ”
滨江区的优势是综合的 、全面的 。她的城区形象已经建立 ，基础设施一步到位。相比于杭州的其他新城 ，滨江区走了复合型路子，即并重培育了高新产业 、现代商贸服务、品质化居住环境的城市功能 ，体现到个人则是“宜居 、宜业 、宜享品质生活 ” 。 滨江区还有两大天然优势 ，足以让目前还生活在杭州主城区市民所眼红 。一是“适度的距离”，二是“高效率的都市品质 ”。
几年前，人们也许还在怀疑滨江生活的可实现性 。而现在 ，一系列让人信服的数据 ，让人们相信这里正在成为杭州真正的宜居之地：彩虹城，已交付2000多户 ，入住率80%；江滨花园 ，总户数799户，入住率90%；银色港湾 ，总户数778户 ，入住率90%；太阳国际，总户数1200户 ，入住率70%；国信嘉园 ，总户数928户，入住率70% 。
在和三墩、闲林、九堡 、转塘等其它城市新区的PK中 ，滨江率先胜出。
无论是早期的江滨花园还是现在的水晶城 ，滨江这一带的购房者一直是高收入 、高学历、高职位的“三高 ”人群 。当时，位于滨盛路北的江滨花园的售楼人员为主流客户画过一张像：35~40岁的客户占到82%；本科学历的达54%，硕士及博士学历的占18%；职业包括高科技类白领 、文化艺术类人士 、私营企业主、回国留学人员和政府官员等；70%的客群年收入在8万~15万元之间 ，25%在16万~30万元之间；私家车的拥有率超过60%；另外 ，75%的客户已拥有一套住宅 。
通过专相调研显示：有意向来滨江购房的被访者中有71%的人表示是首次购房，77%的购房者的年龄在35岁以下 ，79%的购房者表示自己所选择的房屋面积在120平方米以下 ，可以预计在未来的一段时间内滨江区的购房者将会以年龄不是很大 、实力不是很强的中青年购房者为主，未来的商品房成交将会以中小户型的商品房为主。
房地产的优劣势怎么写?
SWOT分析是对企业内外利弊因素的分析 ，需要深刻的认识企业自身结构 ，优势，劣势 。又要深刻的认识对手的优势劣势 。
具体分析可以分成4个部分
S:优势部分 ，突出说明企业与竞争对手相比的优势 ，人无我有，人有我新 ，人新我廉。等 ，此项说明，最好通过一些数据说话，文字表示显得不那么专业 ，也不具有说服力。
W: 说明企业的劣势 ，在那些环节不如对手，例如可以从 ，技术层面 ，资金层面，人力资源层面 ，营销系统及管理方面说明自己的不足 ，深入分析 。
O: 说的是机会，在分析完了优势和劣势之后 ，谈一下为什么要进入这个领域的市场 ，机会在哪里，有可能是一个新型行业 ，那么机会就比较多 ，如果是一个已经非常成熟的行业了，那么机会有不一定有那么多了，所以机会分析相当重要 ，是大环境的深入分析 ，大环境定位正确，判断无误 ，那么就能够保证你的大方向不错 ，如：当前房地产市场非常火，那么你的企业优势不明显的情况下 ，进入房地产市场也不会失败 ，只要你能进入，就会有不错的收入 ，这是大形势决定的 。又比如现在的传统商品市场 ，机会就非常小，因为大家都在追求新 ，追求高科技。所以机会分析之整个SWOT分析里面的核心 ，这个分析错了，那么企业内外因的分析也没有用了 。
T:这个说的是企业的对手，企业面临的威胁 ，竞争对手的优势和劣势 ，什么问题可能导致企业在这个市场领域，失败 ，什么问题可能导致企业亏损 ，这个分析需要对整个行业水平有深入的了解，数据翔实可靠 ，分析思路清晰明了 。
最后再说一下 ，你的分析要简单易懂，语言组织要连贯 ，思路清晰 ，突出重点。
专业术语：S.W.O.T分析（优势Strengths 、劣势Weaknesses、机会Opportunities 、威胁Threats） 。SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析 ，找出企业的优势 、劣势及核心竞争力之所在 。其中 ，S代表strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会) ，T代表threat(威胁) ，其中，S、W是内部因素 ，O 、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念 ，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的 ”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合 。著名的竞争战略专家迈克尔.波特提出的竞争理论从产业结构入手对一个企业“可能做的 ”方面进行了透彻的分析和说明，而能力学派管理学家则运用价值链解构企业的价值创造过程 ，注重对公司的资源和能力的分析 。SWOT分析 ，在综合了前面两者的基础上，以资源学派学者为代表 ，将公司的内部分析（即20世纪80年代中期管理学界权威们所关注的研究取向 ，以能力学派为代表）与产业竞争环境的外部分析（即更早期战略研究所关注的中心主题，以安德鲁斯与迈克尔.波特为代表）结合起来 ，形成了自己结构化的平衡系统分析体系。
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